キャピタル型

わかちあいソーシャルファンド比叡辻

本ファンドの仕組み

本ファンドは、弊社が滋賀県大津市比叡辻二丁目の宅地（999.50㎡）を取得し、軽量鉄骨造2階建て・日中サービス支援型障がい者グループホーム（全22室）を新築のうえ、全国で障がい者グループホームを展開するソーシャルインクルー株式会社（本社：東京都品川区）と30年間の長期一括賃貸契約を締結する事業計画を基礎として、建設用地および建物建築資金を募集するものです。
近年、障がい者グループホームは社会的ニーズの増加に伴い需要が拡大しており、長期入居が中心で入れ替えが少ない点から、安定した運営が期待できる投資対象として注目されています。空室リスクの低さも本事業の大きな特徴です。

本ファンドの出口戦略は、以下の二つを予定しています。
① 第三者への売却によるキャピタル回収
② 本資産をインカム型の運用ファンドへ移行
運用ファンドへ移行した場合、運用期間満了後は償還および再組成を行い、ソーシャルインクルー社からの賃貸収入を分配金原資とするインカム型ファンドとして継続運用します。
また、ご出資者の皆さまには、後継ファンドへの優先参加枠をご提供します。
なお、本ファンドで期間1年の運用終了を選択される場合は、約定に基づき出資元本を償還いたします。

ファンドの全体像、目的

本ファンドは、ソーシャルインクルー株式会社との「予約付き賃貸借契約」に基づき企画した事業スキームです。物件の新築段階から賃借人が確定しており、竣工後は同社による一括賃貸が保証されるため、プロジェクトリスクを大幅に低減した安定性の高いファンドとなっています。
本事業で整備する施設は「日中サービス支援型」の障がい者グループホームであり、障がい区分の高い利用者を中心に受け入れることを想定しています。24時間体制でのスタッフ配置により、重度障がいの方でも安心して生活できる住環境を提供するとともに、地域で暮らす方の短期入所（ショートステイ）にも対応可能な施設です。

住み慣れた地域の中で、家庭的で落ち着いた環境のもと、安心・安全・自分らしい共同生活を継続できる住まいを整備することで、障がいを持つ方々の生活の質向上に寄与します。
さらに、ソーシャルインクルー社は本ファンドを「住まいで困っている障害者をゼロにする」という企業理念のもと、福祉サービスとして社会課題の解決に資する取り組みと位置づけています。
弊社はその理念に共感し、ファンド事業を通じて同社の取り組みをサポートするとともに、投資家の皆さまに社会貢献と安定収益の両立を実現する投資機会を提供します。

対象物件の概要

＜土地＞
• 所在地：滋賀県大津市比叡辻二丁目354-1
• 敷地面積：999.11㎡
• 幅員20.00ｍの公道に4.00ｍ接道
＜建築予定の建物＞
• 建物：軽量鉄骨造ガルバリウム鋼板葺２階建て
　　 寄宿舎（グループホーム）
• 建築面積：274.55㎡　
• 延床面積：496.86㎡
• 建築確認済証　　第2024建築確認CIAS01910号
• 2026年3月完成予定

賃借予定先：ソーシャルインクルー株式会社について

ソーシャルインクルー株式会社は、障害者総合支援法に基づく「共同生活援助（障がい者グループホーム）」を全国で約300施設運営する、国内でもトップクラスの事業者です。関東・関西・中部を中心に展開エリアを広げながら、生活支援・健康管理・就労支援といった多面的なサポートを提供し、利用者の自立と安心した生活基盤の構築を支えています。
同社のグループホームでは、専門スタッフが24時間体制で常駐し、日常生活全般の支援を行うことで、重度障がいのある方でも地域で安心して生活できる環境を実現しています。
また、ショートステイ（短期入所）など、地域福祉を支える機能も備えており、自治体や家族からも高い評価を得ています。
一方、障がいのある方が一般賃貸住宅に入居する際には、保証人、支援体制、物件側の受入可否、住み替え時のサポートなど多くの課題が存在します。ソーシャルインクルー社は、こうした構造的な住まいの問題に真正面から取り組み、「住まいで困っている障害者をゼロにする」という明確な理念を掲げ、安定した住環境の提供と社会課題の解決を両立させる企業として成長してきました。
運営施設数・入居者数の拡大とともに、継続的な物件取得ニーズを有しており、一括借上げによる安定的な賃料支払い体制を構築している点は、賃貸人となる本ファンドにとって大きな信用補完となります。全国展開に裏打ちされた運営ノウハウと財務基盤により、長期安定運営が見込まれる優良事業者です。

地域特性：交通利便性と静けさの両輪

大津市比叡辻2丁目は、比叡山延暦寺や日吉大社の門前町として歴史的風情を残す坂本エリアに隣接し、びわ湖の湖岸にも近い、自然と落ち着きのある住宅地です。
JR比叡山坂本駅から徒歩12分、京阪坂本比叡山口駅からも徒歩圏内と、近距離移動に優れた立地です。とりわけJR線は京都駅まで最短16分と高いアクセス性を誇り、京都・大津の広域から人が集まりやすいポジションにあります。加えて、湖西道路（坂本北IC）にも近接し、事業者の運営動線や訪問支援サービスの移動効率が良い点は、福祉施設として大きな強みです。
こうした交通アクセスの良さに加え、比叡山の麓に広がる穏やかな生活環境が調和しており、居住地として安定した人気を保っています。この「利便性と静けさの両立」は、長期安定運営が求められるグループホームにとって適性が高く、入居者にとっても安心して生活できる環境が整っています。

日中サービス支援型障がい者グループホームが求められる背景

近年、日本では障がい者数が増加傾向にあり、厚生労働省「令和6年度 障がい福祉分野の最近の動向」によれば、国内の障がい者総数は約1,160.2万人、人口比で約9.2％に達しています。今後も高齢化・重度化の進行に伴い、生活支援サービスの需要は確実に拡大する見込みです。
一方で、現在全国に整備されている障がい者グループホームの多くは「軽度〜中度」向けに偏っており、重い障がいを抱える方や日中も継続的な支援が必要な方を受け入れ可能な施設は十分ではありません。この需給ギャップを解消するため、2018年4月に新設された類型が「日中サービス支援型グループホーム」です。重度障がい者の長期的な生活を支える仕組みとして、今後最も成長が期待される市場領域のひとつです。

特に滋賀県では、日中サービス支援型グループホームの供給が慢性的に不足しており、県内の障がい福祉計画でも整備促進が重要施策として位置づけられています。待機者の存在や市町村からの整備要請など、需要は明確に存在する一方、事業者数が限られているため、供給が追いついていない状況が続いています。
このように、需要の確実性と行政の整備方針、競合の少なさという三つの要素が揃っているため、「日中サービス支援型グループホーム」は安定的な運営を実現しやすい投資対象といえます。また、国の障がい福祉サービス費は制度上安定性が高く、景気変動の影響を受けにくい点も、投資家にとって大きな魅力となります。