キャピタル型
わかちあいファンド東京都新小岩PJ2期
最大口数：1000口
- 試算数値はあくまでもシミュレーションであり、将来の成果を約束するものではありません。
- 銀行定期はメガバンク数行の定期預金（１年）のデータをもとに比較しています。
- シミュレーションの結果は概算値です。
- 2037年12月までの税金（源泉税）には、復興特別所得税が含まれます。
| わかちあいファンド | 銀行定期 | |
|---|---|---|
| 税引前収益 | ||
| △税金(源泉徴収) | ||
| 税引後収益 |
ファンド内容
今回のファンドはわかちあいファンド東京都葛飾区PJ1期の第2期となります。
物件の売却益により出資元本と分配金が償還される商品です。
「わかちあいファンド東京都葛飾区PJ1期」にて、土地取得を行い、築後53年経つ既存の老朽化している木造2階建てアパートの取り壊しが完了いたしました。
本プロジェクトについて
建物構造を最適化し、長期的な資産価値を高めた建物計画
本プロジェクトでは、長期的な運用安定性および将来の売却を見据え、建物構造について検討を重ねた結果、耐久性・遮音性・資産性に優れる鉄筋コンクリート造（RC造）を採用しています。
これにより、新築時点から建物品質を高い水準で確保し、時間の経過によって価値が毀損しにくい建物計画としました。
本計画は、大成建設グループの大成建設ハウジングが施工し、同社のプレキャストRC住宅「パルコン」シリーズを採用しています。
工場生産による安定した品質管理と、大手グループならではの施工体制・工期管理により、出資者様にとって安心感の高い建築フェーズを実現しています。
なお、本建物計画は、建物品質・耐久性・長期的な資産価値を重視した設計思想に基づいており、その結果として、プロジェクト全体の規模はより高い品質水準を前提とした内容となっています。
大成建設グループが展開する「パルコン」シリーズとは
本プロジェクトでは、大成建設グループが展開するプレキャスト鉄筋コンクリート住宅「パルコン」シリーズ（https://palcon.jp/zekkyo/palcon-is/）を採用しています。
パルコンは、
・ 工場生産による安定した品質
・ 現場施工リスクの低減
・ 高い施工精度と耐久性
を特徴とするRC建築工法です。
これは、長期にわたり安定した賃貸運用を行うための「構造的な土台」となる要素です。
災害リスクの高い日本において
建物の継続利用性は、利回りと同等に重要となります。
パルコンは、耐震性・耐火性に優れたRC構造により、日本で繰り返し発生してきた地震・火災といった災害リスクに対して高い耐性を備えています。
これは単なる安心材料ではなく、
・ 災害後の修繕コスト抑制
・ 長期の空室・運用停止リスクの低減
・ 賃貸事業の早期再開可能性
といった、
収益の継続性を支える重要な投資要素です。
また、パルコンシリーズは、2015年にグッドデザイン賞（https://www.g-mark.org/gallery/companies/227fbab4-3090-4e2a-81e5-a8251a643141）を受賞しています。
鉄筋コンクリート造という「使い続けられる資産」
鉄筋コンクリート造（RC造）の法定耐用年数は47年と長く、適切な維持管理・修繕を行うことで、長期にわたり安定した価値を維持しやすい建物構造です。
本プロジェクトは、
• 新築時点からの品質確保
• 耐久性を前提とした設計思想
により、時間の経過によって価値が急激に毀損しにくい資産形成を目指しています。
その結果として、将来的には
• 市況に応じた第三者への売却
• 長期保有による安定運用
といった、柔軟な出口戦略を選択できる余地を確保しています。
RC造・償却47年という特性は、単なる税務上の数値ではなく、出口の選択肢を広げる構造的な強みといえます。
全3期募集へ計画変更、2期は「建築費用」の募集フェーズ
本プロジェクトは、1期募集時点では全2期での募集を予定していましたが、建物構造を鉄筋コンクリート造（RC造）へ変更したことに伴い、全3期募集へ計画を変更しました。
今回の第2期募集は、建物の建築費用に充当するためのファンドとなります。
対象物件
対象物件は敷地面積113.73㎡の土地。幅員6.31ｍの道路に11.3ｍ接しています。1期募集により、
・土地の取得・既存建物の解体・建築確認の取得が完了しています。
2期募集 対象物件（建築物の特徴）
本物件は、地上4階建て・構造壁式プレキャスト鉄筋コンクリート造（RC造）の建築物です。大成建設グループ・大成建設ハウジングが提供する「パルコン構法」を採用しています。
パルコン構法は、工場で製造した高品質なプレキャストRC部材を用いることで、安定した施工品質と高い耐久性を確保できる点が特長です。
現場施工のばらつきを抑え、長期にわたり資産価値を維持しやすいRC建築を実現します。
RC造は、耐久性・耐震性・遮音性に優れており、長期運用に適した構造であることから、賃貸住宅としての競争力に加え、将来的な売却時においても評価されやすい建物仕様となっています。
建物の延床面積は340.16㎡、各階85.04㎡。
間取りは1Kタイプ10室、1LDKタイプ1室の計11室で構成され、単身者を中心とした安定的な賃貸需要を見込んだプランです。
地域特性①
対象物件はJR総武線「新小岩駅」から徒歩6分の駅近物件。
また、対象物件のある葛飾区は墨田区や足立区、江戸川区に接する東京の下町。映画「男はつらいよ」やマンガ「こちら葛飾区亀有公園前派出所」の舞台となっています。
下町の人情が残る雰囲気があり、暮らしやすいと評価されています。
周辺には大型公園や運動場、野球場があり、多くの人々が中川や荒川の土手沿での散歩やジョギングを楽しんでいます。
地域特性②
葛飾区はかつての工場が住宅に変わりつつある地域。人口は2018～23の5年間で約4千人増加し46.4万人。世帯数は約1万4千増えて、24万4千世帯となっていて単身世帯の増加が見て取れます。
JR新小岩駅から東京駅までは最短13分。千葉方面から東京への玄関口としての交通の便に恵まれていますが、住宅家賃は比較的リーズナブルなエリアです。
地価水準は過去10年で15.9％増、不動産の資産性の高いエリアといえます。
| 所在地（地番） | 東京都葛飾区新小岩一丁目1380番5 |
|---|---|
| 土地面積 | 113.33㎡ |
| 建蔽率／容積率 | 80％／400％ |
| 用途地域 | 商業地域 |
| 建築予定の建物 | 種類：共同住宅構造：鉄筋コンクリート造4階建床面積：1階：85.04㎡、2階：85.04㎡、3階：85.04㎡、4階：85.04㎡、延床面積：340.16㎡ |
| 建築確認番号 | 第ERI-25032960号 |
| プロジェクト総額内容 | プロジェクト出資総額：330,000,000円優先出資総額：280,000,000円劣後出資総額：50,000,000円借入金額：70,000,000円のうち、2期において 優先出資額：100,000,000円劣後出資額：17,000,000円 |
| 運用期間 | 2026年3月1日～2026年10月31日（8ヵ月） |
| 配当予定日 | 2026年11月15日 |
| 償還予定日 | 2026年12月15日 |
キャピタル型について
キャピタル型は、物件の売却益により出資元本と分配金が償還される商品です。
ファンドで集めた資金により対象物件を購入。土地であれば整地のうえ分譲住宅として、中古・新築物件であれば改築・リノベーション・建築のうえ土地・建物を販売いたします。
運用期間は建築から物件が売却されるまでの1年半程度の期間を想定しています。
月々の家賃が発生しませんので償還日までの分配金はなく、償還された段階で契約が終了いたします。
短期間で元本と分配の回収が見込めるため、早めに資金が戻ってきてほしい方におすすすめのファンド商品となります。
本商品は、借入を組み込んだファンドになります。（詳細はQ＆A参照）
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