キャピタル型
わかちあいファンド東京都新小岩PJ3期
最大口数：1100口
- 試算数値はあくまでもシミュレーションであり、将来の成果を約束するものではありません。
- 銀行定期はメガバンク数行の定期預金（１年）のデータをもとに比較しています。
- シミュレーションの結果は概算値です。
- 2037年12月までの税金（源泉税）には、復興特別所得税が含まれます。
| わかちあいファンド | 銀行定期 | |
|---|---|---|
| 税引前収益 | ||
| △税金(源泉徴収) | ||
| 税引後収益 |
ファンド内容
今回のファンドは
わかちあいファンド東京都葛飾区PJ1期
わかちあいファンド東京都新小岩PJ2期
のPJ3期となります。
本商品は、対象物件の売却益を原資として、出資元本および分配金をお客様へ償還するファンドです。
「わかちあいファンド東京都葛飾区プロジェクト」の進捗につきましては、第1期にて土地の取得と、築53年の老朽化アパート（木造2階建て）の解体を完了いたしました。
続く第2期より新築工事に着手しており、このたび無事に上棟を迎えました。当初の計画通り、順調に工事が進捗しております。
なお、建物の竣工は令和8年（2026年）8月を予定しております。
■本プロジェクトにおける利益還元の仕組み
最終フェーズならではの利益還元を以下の仕組みで実現いたしました。
・建築費の早期固定による「利益幅の拡大」
第1・2期の段階で建築契約を締結したことで、近年の資材高騰の影響を受けず、有利なコストでの建築を実現しました。一方で、完成物件の市場価値はエリアの地価高騰により大きく上昇。この拡大した売却益を、配当として大胆に上乗せしています。
・「直接還元」へのシフト
従来のプレゼントキャンペーン等に充てていた諸費用を直接「配当」へと振り向ける方針といたしました。市場のトレンドに合わせ、投資家の皆様に実利で応えるようにしました。
本プロジェクトについて
建物構造を最適化し、長期的な資産価値を高めた建物計画
本プロジェクトでは、長期的な運用安定性と将来的な資産価値の保全を見据え、構造体に優れた耐久性と遮音性を備える鉄筋コンクリート造（RC造）を採用いたしました。新築時より高い建物品質を確保することで、経年による価値の毀損を抑制する建築計画としています。
施工は、大成建設グループの大成建設ハウジングが担当し、同社のプレキャストRC住宅「パルコン」シリーズを導入いたします。工場生産による品質管理体制と、同グループの施工・工期管理体制を活用することで、不確実性を低減した建築フェーズの実現を図ります。
なお、本計画は建物品質、耐久性、および長期的な資産価値を重視した設計思想に基づいており、プロジェクト全体において高い品質水準を前提として構成されています。また、昨今の資材不足の状況下におきましても、施工会社の調達網を活用し、内装備品等についても順次発注が完了している旨を確認いたしました。現時点において、資材調達を要因とする工期への影響は見込まれておらず、計画に沿った進捗を予定しております。
大成建設グループ展開の「パルコン」シリーズ
本プロジェクトでは、大成建設グループが展開するプレキャスト鉄筋コンクリート住宅「パルコン」シリーズを採用しています。
パルコンは、
・ 工場生産による安定した品質
・ 現場施工リスクの低減
・ 高い施工精度と耐久性
を特徴とするRC建築工法です。
これは、長期にわたり安定した賃貸運用を行うための「構造的な土台」となる要素です。
災害リスクの高い日本において
建物の継続利用性は、利回りと同等に重要となります。
パルコンは、耐震性・耐火性に優れたRC構造により、日本で繰り返し発生してきた地震・火災といった災害リスクに対して高い耐性を備えています。
これは単なる安心材料ではなく、
・ 災害後の修繕コスト抑制
・ 長期の空室・運用停止リスクの低減
・ 賃貸事業の早期再開可能性
といった、
収益の継続性を支える重要な投資要素です。
また、パルコンシリーズは、2015年にグッドデザイン賞を受賞しています。
鉄筋コンクリート造という「使い続けられる資産」
鉄筋コンクリート造（RC造）の法定耐用年数は47年と長く、適切な維持管理・修繕を行うことで、長期にわたり安定した価値を維持しやすい建物構造です。
本プロジェクトは、
• 新築時点からの品質確保
• 耐久性を前提とした設計思想
により、時間の経過によって価値が急激に毀損しにくい資産形成を目指しています。
その結果として、将来的には
• 市況に応じた第三者への売却
• 長期保有による安定運用
といった、柔軟な出口戦略を選択できる余地を確保しています。
RC造・償却47年という特性は、単なる税務上の数値ではなく、出口の選択肢を広げる構造的な強みといえます。
第3期は“竣工”の募集フェーズ
本プロジェクトは、1期募集時点では全2期での募集を予定していましたが、より収益性の高い建物構造を鉄筋コンクリート造（RC造）へ変更したことに伴い、全3期募集へ計画を変更しました。
今回の第3期募集は、建物竣工に向けた建築費用に充当するためのファンドとなります。
対象物件
対象物件は敷地面積113.73㎡の土地。幅員6.31ｍの道路に11.3ｍ接しています。1期・第2期募集により、
・土地の取得・既存建物の解体・建築確認の取得の完了
・基礎工事、PC板建方工事が進行中
上棟も完了し、スケジュール等滞りなく進行しております。
第3期募集 対象物件（建築物の特徴）
本物件は、地上4階建て・構造壁式プレキャスト鉄筋コンクリート造（RC造）の建築物です。大成建設グループ・大成建設ハウジングが提供する「パルコン構法」を採用しています。
パルコン構法は、工場で製造した高品質なプレキャストRC部材を用いることで、安定した施工品質と高い耐久性を確保できる点が特長です。
現場施工のばらつきを抑え、長期にわたり資産価値を維持しやすいRC建築を実現します。
RC造は、耐久性・耐震性・遮音性に優れており、長期運用に適した構造であることから、賃貸住宅としての競争力に加え、将来的な売却時においても評価されやすい建物仕様となっています。
建物の延床面積は340.16㎡、各階85.04㎡。
間取りは1Kタイプ10室、1LDKタイプ1室の計11室で構成され、単身者を中心とした安定的な賃貸需要を見込んだプランです。
地域特性①
対象物件はJR総武線「新小岩駅」から徒歩6分の駅近物件。
また、対象物件のある葛飾区は墨田区や足立区、江戸川区に接する東京の下町。映画「男はつらいよ」やマンガ「こちら葛飾区亀有公園前派出所」の舞台となっています。
下町の人情が残る雰囲気があり、暮らしやすいと評価されています。
周辺には大型公園や運動場、野球場があり、多くの人々が中川や荒川の土手沿での散歩やジョギングを楽しんでいます。
地域特性②
葛飾区はかつての工場が住宅に変わりつつある地域。人口は2018～23の5年間で約4千人増加し46.4万人。世帯数は約1万4千増えて、24万4千世帯となっていて単身世帯の増加が見て取れます。
JR新小岩駅から東京駅までは最短13分。千葉方面から東京への玄関口としての交通の便に恵まれていますが、住宅家賃は比較的リーズナブルなエリアです。
地価水準は過去10年で15.9％増、不動産の資産性の高いエリアといえます。
| 所在地（地番） | 東京都葛飾区新小岩一丁目1380番5 |
|---|---|
| 土地面積 | 113.33㎡ |
| 建蔽率／容積率 | 80％／400％ |
| 用途地域 | 商業地域 |
| 建築予定の建物 | 種類：共同住宅構造：鉄筋コンクリート造4階建床面積：1階：85.04㎡、2階：85.04㎡、3階：85.04㎡、4階：85.04㎡、延床面積：340.16㎡ |
| 建築確認番号 | 第ERI-25032960号 |
| プロジェクト総額内容 | プロジェクト出資総額：330,000,000円優先出資総額：280,000,000円劣後出資総額：50,000,000円借入金額：70,000,000円のうち、3期において 優先出資額：110,000,000円劣後出資額：19,000,000円 |
| 運用期間 | 2026年5月15日～2026年10月31日（約6ヵ月） |
| 配当予定日 | 2026年11月15日 |
| 償還予定日 | 2026年12月15日 |
キャピタル型について
キャピタル型は、物件の売却益により出資元本と分配金が償還される商品です。
ファンドで集めた資金により対象物件を購入。土地であれば整地のうえ分譲住宅として、中古・新築物件であれば改築・リノベーション・建築のうえ土地・建物を販売いたします。
運用期間は建築から物件が売却されるまでの1年半程度（第1期～第3期）の期間を想定しています。
月々の家賃が発生しませんので償還日までの分配金はなく、償還された段階で契約が終了いたします。
短期間で元本と分配の回収が見込めるため、早めに資金が戻ってきてほしい方におすすすめのファンド商品となります。
本商品は、借入を組み込んだファンドになります。（詳細はQ＆A参照）
