キャピタル型

わかちあいファンド東京賃貸マンションシリーズ渋谷第1期

プロジェクトの全体像

本プロジェクトは、過去に募集・運用を行ったわかちあいファンド渋谷区初台PJ1期わかちあいファンド渋谷区初台PJ2期シリーズと同様の生活圏・立地特性を有する渋谷区本町エリアにて組成する新築マンションプロジェクトです。
渋谷区初台プロジェクトでは、
・第1期：募集総額【1.5億円】、予定利回り【6.0％】で着地
・第2期：募集総額【1億円】、予定利回り【6.0％】で着地
・売買契約締結：【建物着工後3ヶ月以内】に締結となり、計画通りの出口実現と安定した収益確保を達成しております。

本プロジェクトは、これら初台シリーズと同様に、
・都心近接の住宅立地を厳選する選定基準
・建築確認取得後に販売活動を本格化させる進行管理体制
・市況に応じて実需・購入者検討者へ販売可能な出口設計
・段階的に組成するシリーズ型スキーム
といった体制・販売手法・出口戦略の基本設計を共通化しています。

渋谷区本町は新宿・渋谷へのアクセスに優れた住宅エリアであり、実需・購入検討者から安定した需要が見込まれる、売却の選択肢が多い立地です。
都心部における新築マンションは供給が限られている一方、本町エリアは「都心近接 × 落ち着いた住環境」という特性から、第三者への一括売却、投資用販売、実需向け分譲など、複数の出口シナリオを柔軟に検討できる環境にあります。

このように、立地選定・事業管理体制・販売戦略における再現性のあるスキームを踏襲しつつ、出口を単一に固定しないことで市場環境に応じた最適な売却判断を行う方針です。これは、過去に募集した新小岩プロジェクトと同様の考え方に基づくものです。

本ファンドの仕組み

本ファンドは、東京都渋谷区本町の土地（82.64㎡）を取得し、当社が賃貸マンションを新築し、完成後に売却するプロジェクト型ファンドの第一期となります。

第一期では土地購入資金および設計費用を募集します。本来売却完了まで24ヶ月のプロジェクト期間となりますが「長期運用は参加しづらい」というお声を受け、運用期間を約7ヶ月に設定いたしました。期間満了後は償還・再組成により後継ファンドへと更新する方式といたします。
ご出資いただいた皆さまは優先的に後継ファンドにご参加いただけます。第一期で運用を終了される場合は、約定に基づき出資元本の償還を行います。

対象物件の概要

＜土地＞
• 所在地：東京都渋谷区本町三丁目45番9（予定住居表示：渋谷区本町三丁目45-10）
• 敷地面積：82.64 ㎡
• 接道：北西側10.1ｍ
＜建築計画予定の建物＞
• 建物：鉄筋コンクリート造の共同住宅（11戸）
• 延床面積：334.34㎡
　※延床面積は変更する場合があります。

都心近接でありながら、落ち着いた住環境が広がる住宅エリア

渋谷区本町は、渋谷区北西部に位置する落ち着いた雰囲気の住宅エリアです。
新宿や渋谷といった都心主要エリアへのアクセスに優れた立地でありながら、繁華街からは一歩距離を置いた環境が保たれており、日常生活は静かで穏やかな街並みが広がっています。

周辺は低層〜中層の住宅が中心で、住環境としての成熟度が高く、長年にわたり安定した居住ニーズが形成されてきたエリアです。都心近接エリアでありながら、生活のしやすさを重視した街づくりがなされており、「都心に近く、落ち着いて暮らせる場所」として支持されています。

複数路線が利用可能な、優れた交通利便性

本エリアは、都営大江戸線「西新宿五丁目」駅をはじめ、京王線・京王新線「初台」「幡ヶ谷」駅など、複数の路線・駅が利用可能な立地です。
新宿駅までは短時間でアクセスでき、渋谷方面への移動もスムーズなため、通勤・通学利便性の高さが大きな魅力となっています。
加えて、当該物件から徒歩約10分の西新宿三丁目エリア（新宿区アドレス）では、60階台の大規模ツインタワー建設計画が進行中です。
本再開発は、西新宿エリアの都市機能強化および景観向上に資する大規模プロジェクトであり、周辺インフラ整備や商業機能の充実、就業人口の増加などが見込まれます。
こうした再開発は、周辺エリア全体のブランド価値や認知度向上をもたらす可能性があり、本町エリアにおいても居住需要の底上げや賃貸マーケットの安定化につながる外部要因として注目されます。
また、都心アクセスだけでなくバス路線も充実しており、移動手段の多様性が確保されている点も特徴です。交通利便性と将来的な都市機能向上の双方を兼ね備えた立地といえます。

生活利便性と賃貸需要のバランスが取れたエリア特性

駅周辺には、スーパー・コンビニ・ドラッグストア・飲食店など、日常生活に必要な施設が点在しており、生活利便性の高い住環境が整っています。
また、昔ながらの商店街や個人商店も残っており、地域に根付いた暮らしやすさが感じられる点も魅力のひとつです。

渋谷区内というブランド力を持ちながら、渋谷駅周辺や恵比寿エリアと比較すると賃料水準が比較的抑えられている点も特徴で、単身者からファミリー層まで幅広い層の賃貸ニーズが見込まれます。
このように、立地・利便性・住環境のバランスが取れた本町エリアは、中長期的に安定した運用を見据えた不動産投資に適したエリアといえるでしょう。

借入金の組込ファンド

本ファンドは土地取得時に金融機関からの借入金を組み入れます。このような借入金組込型ファンドは金融機関への返済が優先出資額より優先されますので、返済リスクが一定程度高まります。しかしながら金融機関が事業者の信用力や事業計画、物件価値などについて独自の審査を行いますので、ファンド全体の透明性・信頼性向上につながるメリットがあります。

2025年の公示地価平均は91.5万円で前年比＋11.04％と上昇しています。
これは、都心回帰の動きや新宿・渋谷エリアへのアクセス利便性の高さ、加えて再開発の進展や住宅需要の底堅さを背景に、都心近接の住宅地としての評価が高まっていることが要因と考えられます。

渋谷区というブランド力を持ちながら、渋谷駅周辺や恵比寿エリアと比較すると賃料水準が比較的抑えられている本町エリアは、価格と利便性のバランスが取れた“選ばれやすい立地”として需要が流入しやすい特性を有しています。その結果、賃貸住宅は空室率が低く、賃料も上昇傾向が続く堅調なエリアとなっています。

このような地価上昇と賃貸需要の安定は、不動産価格の下支え要因となるとともに、将来的な売却時の流動性確保にも寄与する要素です。
立地・利便性・住環境のバランスが取れた本町エリアは、シングルからファミリー層まで幅広い層にニーズがあり、中長期的に安定した需要が見込まれることから、本プロジェクトにおいても出口戦略の柔軟性と資産価値の維持向上が期待できるエリアといえます。

参照： 国土交通省 不動産情報ライブラリ国土交通省地価公示（渋谷-5）